繁荣之后永远是暴风雨 - 挪威的住房市场反映了美国的泡沫

令人惊讶的是,我们从未从其他人的错误中吸取教训在欧盟和欧元区之外,挪威已经设法将自己与欧洲其他地区的许多问题隔离开来

然而,世界上人均拥有量第三丰富的经济体除了S&P / Case-Shiller房价指数的联合创始人罗伯特希勒表示美国次级抵押贷款崩溃根据国际货币基金组织(IMF)的数据,挪威的房价是没有问题的,挪威可能已经处于房地产泡沫中

房价与收入比率高出历史平均水平的28%至20%,而房价与20世纪90年代初的房价暴跌相比甚至更高 - 在廉价资金的推动下,挪威住房市场出现了迹象房地产泡沫类似于20世纪90年代日本失去的十年之前的房地产泡沫,以及最近全球金融风暴拖延了四年并计算挪威的目前房地产市场正在蓬勃发展但是每一次繁荣最终都会导致市场崩溃在日本20世纪90年代初的房地产泡沫破裂之前,日本经济正在大肆爆发,迅速赶上美国经济,然后在国内总价格方面超越它人均,是衡量一个国家繁荣的关键衡量标准美好的时光并没有持续多久,日本很快就发现自己在世界舞台上失去了影响力在美国,房地产泡沫破裂带来的连锁反应将失业率推高至高位2009年10月为102%即使在今天,仍有1.27亿美国人失业,失业率为82%

在每个泡沫的高峰时期,专家们总是声称,这一次是不同的 - 新形势几乎没有相似之处过去的灾难这次挪威真的不同吗

我们对此表示怀疑低借贷成本和失业率下降推动了消费和家庭借贷5月份房屋价格每年上涨7%,自2008年起上涨近30%房价上涨几乎是2012年工资的两倍,挪威统计局预测,家庭债务设定为可支配收入的前200%,是德国的两倍以上,比崩溃前美国的峰值高出三分之一

然而,挪威房价可能会显着下降,有可能使经济暴露连锁效应,挪威金融监管局(FSA)警告说,过热的房地产市场是对经济的最大内部威胁,根据奥斯陆监管机构的数据,家庭在假设利率将保持低位的情况下增加了债务负担此外,最年轻的借款人和低收入群体的债务增加最多,使得家庭部门处于高位的弱势地位h失业,收入减少或加息尽管挪威的储蓄很高,但它们在住房和未来养老金方面基本上都被束缚如果房价下跌10%,这可能会使挪威的GDP增长率降低整整一个百分点,并使银行业处于弱势地位国际货币基金组织表示,挪威问题的核心是其避险地位,吸引了大量资本流入,迫使挪威央行挪威央行维持利率极低,以阻止本国货币过度升值,伤害出口降低利率推动所有地区房地产价格上涨和房地产类型截至2008年底,利率维持在575%,但央行在2009年将其降至125%的历史低位以支持增长上周,这家总部位于奥斯陆的银行决定将其隔夜存款利率保持在创纪录的低位150%,以保护这个世界第七大石油出口国免受影响

f欧洲债务危机加深虽然央行承诺在今年年底将关键政策利率保持在目前水平,但挪威央行行长奥伊斯坦奥尔森补充说,此后,关键政策利率预计将逐步上升至更正常的水平

利率回归到更正常的水平,这似乎只是一个时间问题,房地产泡沫可能破裂,削减可支配收入,拖累资本不足的银行,抑制零售支出和减缓增长IMF已经削减了增长预测挪威的大陆,不包括利润丰厚的石油部门,到2比11月预测的25%低2%,理由是该国的房地产泡沫对从银行到经济增长的一切都构成了威胁房价暴跌可能与经济活动萧条和金融部门压力增加有关,特别是在抵押贷款水平较高的情况下债务方面,国际货币基金组织在一份工作人员报告中表示,如果房价下跌,家庭没有大量股权缓冲,这可能导致违约率上升,给银行资产负债表带来压力,国际货币基金组织增加了向挪威申请美国经验教训旧金山联邦储备银行周一发表的一篇论文将美国最近的房价暴涨与萧条与石油资源丰富的斯堪的纳维亚国家目前的情况进行了比较

使用五年前对美国房价的预期调查和挪威今天,作者 - 挪威中央银行顾问Marius Jurgilas和旧金山联邦储备银行高级经济学家凯文兰辛 - 发现了相似之处为挪威做准备挪威和其他斯堪的纳维亚国家在20世纪80年代后期经历了房价大幅上涨,随后在20世纪90年代初遭遇崩盘

事故引发了整个斯堪的纳维亚半岛的金融危机,导致无数银行倒闭有趣的是,这种早期的繁荣 - 萧条模式挪威与美国房价近期格局相似,Marius Jurgilas和Kevin J Lansing写道,根据旧金山联邦储备银行2006年达到顶峰后,美国实际房价已下跌近40%从20世纪90年代末开始,挪威房屋价格经历了另一次大涨,但到目前为止还没有破产相反,挪威的实际房价自2006年以来上涨了近30%虽然美国的房价租金比率在2006年初达到顶峰后已降至繁荣前的水平,挪威的比率继续呈上升趋势,目前比二十年前的最后一个主要峰值高出约50%

作者还比较了家庭水平两国的愤怒比率发现挪威的情况更糟糕挪威的杠杆率(家庭债务与可支配个人收入)在过去十年中大幅上升,目前约为210% - 远高于130%美国在破产之前就已经出现了这种情况然而,FSA最近的一项调查显示,大多数挪威人对房价将继续向上攀升充满信心

相信房价将在明年持续上涨的挪威家庭比例已从10以下降至2008年的百分比到2011年的70%左右像美国的住房投资者一样,即使在价格 - 租金比率持续上升之后,挪威人似乎也期望住房的高回报

你的泡沫历史告诉我们,持续快速信贷扩张的情况加起来作者写道,随着资产价格的上涨几乎总是伴随着金融压力,这对20世纪20年代中期的美国住房市场来说确实如此

00s时间将证明挪威房地产市场的情况是否有所不同

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